淘寶拍賣(mài)房產(chǎn)五個(gè)陷阱你跳過(guò)了嗎?

對(duì)于苦逼的我來(lái)說(shuō)，節(jié)約的錢(qián)，夠我作業(yè)兩年以上。

把我總結(jié)了一年半的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)驗(yàn)分享給大家，獻(xiàn)給有需求的朋友。

我作業(yè)清閑，沒(méi)事的時(shí)分就在淘寶上東點(diǎn)點(diǎn)，西逛逛。

幾年前就看到了淘寶的“淘寶司法拍賣(mài)”這個(gè)版塊，點(diǎn)進(jìn)去看看，拍賣(mài)的有豪車(chē)，房產(chǎn)，商鋪，地皮...許多東西，和我也沒(méi)什么聯(lián)系，也就沒(méi)再關(guān)注。

直到上一年，家里商量著要按揭一套小戶(hù)型，我的任務(wù)便是網(wǎng)上查樓盤(pán)信息，實(shí)地考察，售樓部咨詢(xún)，籌首付，辦手續(xù)，還借款。

看了許多樓盤(pán)，要么太貴買(mǎi)不起，要么方位欠好戶(hù)型欠好，突然一天，想起淘寶上有個(gè)司法拍賣(mài)，房子比較廉價(jià)，馬上點(diǎn)進(jìn)去看看。

淘寶司法拍賣(mài)，其實(shí)便是法院強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)物。

比如你有套按揭的房子價(jià)值100萬(wàn)，欠銀行10萬(wàn)元借款，還不起月供了，銀行就會(huì)向法院起訴你，起訴成功后，法院就強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)，拍賣(mài)以80萬(wàn)成交，還掉銀行10萬(wàn)元的借款，剩余70萬(wàn)你就拿走，整個(gè)流程結(jié)束。

表面上看起來(lái)很簡(jiǎn)單，咱們就去購(gòu)買(mǎi)被拍賣(mài)的房產(chǎn)，付款，過(guò)戶(hù)，就能夠了。

實(shí)際上，第一個(gè)貓膩，也是最難處理的貓膩出現(xiàn)了。

假如你是被執(zhí)行人，你毫不勉強(qiáng)被趕走嗎?

但是你又還不起銀行的10萬(wàn)元借款，怎樣辦呢?

沒(méi)有辦法，只能眼睜睜看著自己的房子被拍賣(mài)，被過(guò)戶(hù)，但是你不搬走，法院把你沒(méi)辦法，家里有個(gè)七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢來(lái)拉你一下，買(mǎi)房子的人就更沒(méi)辦法了。

房子就這麼住著，法令還規(guī)則，假如被執(zhí)行人名下只要一套房產(chǎn)，沒(méi)有其他可供寓居的當(dāng)?shù)兀遣荒鼙粡?qiáng)制執(zhí)行搬遷的，意思便是說(shuō)假如你想讓被執(zhí)行人搬走的話(huà)，你還得給他租一個(gè)房子，讓他有個(gè)住的當(dāng)?shù)亍?/p>

但工作都鬧到這一步的話(huà)，你就算去租個(gè)別墅，被執(zhí)行人不搬你也沒(méi)辦法。

法院理論上是有義務(wù)幫你清空房子的，但是現(xiàn)在法院來(lái)一句“咱們也沒(méi)辦法，你再等等吧”。

聽(tīng)說(shuō)有人就這麼一等，便是幾十年。

所以，咱們第一步便是要實(shí)地考察，搞清楚，這個(gè)司法拍賣(mài)的房子，現(xiàn)在是什么寓居狀況，清水房最好，裝飾過(guò)沒(méi)人寓居也成，假如房主還在住在里邊，那可就要當(dāng)心加當(dāng)心了!一不下心你花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)房子，結(jié)果你只買(mǎi)到了一張房產(chǎn)證。

第二個(gè)狀況，便是房子現(xiàn)在租給別人。

這種狀況最多，商鋪的話(huà)這個(gè)狀況更麻煩。

法令上有這么一說(shuō)，租房子和買(mǎi)賣(mài)房子沒(méi)啥聯(lián)系，意思便是租房子的人和就任房東簽了租房合同，現(xiàn)在還沒(méi)到期，現(xiàn)在房子賣(mài)給你了，你不能把租房的人趕出去，還得等合同到期。

這個(gè)時(shí)分假如租房人一次交了一年的房租，就任房東都被執(zhí)行財(cái)物，你是必定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么賠違約金賠房租才干把租房的人請(qǐng)走，但是有的房子的租約一簽便是20年啊，特別是一些商鋪和酒店式公寓，就任房東把該拿能拿的錢(qián)都拿走了，法院說(shuō)我拍的是房子，房子過(guò)戶(hù)給你了，關(guān)于租約合同，那是別的一件工作了，你能夠起訴他。

完了!你買(mǎi)到的，又是一張房產(chǎn)證，要用房子，先賠錢(qián)，要么再等20年。

所以，這個(gè)關(guān)于房子現(xiàn)在是不是在租借的現(xiàn)狀，鄙人手前也要先調(diào)查清楚，這些都是有人花了幾十上百萬(wàn)買(mǎi)回來(lái)的血的經(jīng)驗(yàn)。

這兩種問(wèn)題都不存在，那能夠開(kāi)始進(jìn)行拍賣(mài)流程，什么保證金，什么報(bào)名，付尾款，淘寶司法拍賣(mài)上寫(xiě)得很清楚，我就不再具體說(shuō)明晰。

下面來(lái)說(shuō)別的一個(gè)陷阱，銀行借款，這個(gè)一不當(dāng)心就會(huì)帶到溝里邊去。

在參與拍賣(mài)前，你去咨詢(xún)法院能不能借款購(gòu)買(mǎi)，大部分法院都會(huì)說(shuō)能夠用銀行借款來(lái)付出尾款。

好了，正式進(jìn)入拍賣(mài)程序，你交了保證金，你拍成功了，你去法院辦手續(xù)，你向銀行請(qǐng)求借款，銀行贊同你的借款請(qǐng)求。

當(dāng)你還沉浸在喜悅的心境中的時(shí)分，銀行需求你去房管局辦理房子典當(dāng)，房子典當(dāng)給銀行后，銀行就轉(zhuǎn)款給法院，整件工作就結(jié)束了。

當(dāng)你去房管局的時(shí)分，窗口上的美人就會(huì)告知你，房子還不在你名下，怎樣辦典當(dāng)，你要先去法院把房子過(guò)戶(hù)到你名下才干辦理。

于是你又去法院，法院那名有些謝頂?shù)姆ü倬蜁?huì)告知你，款都沒(méi)打到法院，咱們?cè)鯓幽馨逊孔舆^(guò)戶(hù)給你呢。

咦?

他們說(shuō)的好有道理，咱們竟然無(wú)言以對(duì)!保證金也交了，拍賣(mài)也成功了，這下款貸不下來(lái)，怎樣辦?

這究竟是個(gè)什么狀況，仔細(xì)分析，原來(lái)是最開(kāi)始咨詢(xún)法院的時(shí)分誤導(dǎo)咱們說(shuō)能夠借款付出，你再去找那個(gè)略微謝頂?shù)姆ü伲麜?huì)告知你，法令規(guī)則拍賣(mài)財(cái)物是能夠用借款付出的，沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)。

銀行這邊再咨詢(xún)，這種狀況是能夠贊同請(qǐng)求借款，但是必須要房子過(guò)戶(hù)后才干放款出來(lái)，也是符合規(guī)則，聽(tīng)說(shuō)銀行這種狀況通過(guò)借款請(qǐng)求而沒(méi)辦法辦理典當(dāng)放款的材料堆了一柜子。

這便是一個(gè)巨坑，怎樣辦?

怎樣辦?

怎樣辦?

你只能找親戚朋友籌款，但這么大一筆錢(qián)，談何容易。

于是沒(méi)有辦法，只能去用其他財(cái)物典當(dāng)借款，或許找民間假貸，過(guò)橋資金，還有高利貸。

這種狀況怎樣破?

只能在拍賣(mài)前，先有個(gè)心理預(yù)備，能籌措到全款資金，把法院的手續(xù)辦完后，就能在房管局過(guò)戶(hù)房產(chǎn)證，過(guò)戶(hù)完后，再向銀行請(qǐng)求典當(dāng)借款，再把之前你籌措資金的時(shí)分欠的債還了，漸漸來(lái)還月供。

第四個(gè)問(wèn)題，通過(guò)法院等多種渠道了解該房子及被執(zhí)行人的其他欠債信息。

有的被執(zhí)行人，在北京有債款該房子被北京查封，又在天津有債款被法院查封，還有民間假貸，高利貸等等。

但是不能北京和天津的法院合伙拍賣(mài)這房子呀，那怎樣弄呢。

這便是優(yōu)先處置權(quán)，誰(shuí)先起訴誰(shuí)先拍賣(mài)，比如北京法院先起訴，那就先拍賣(mài)，拍賣(mài)得來(lái)的錢(qián)，還掉北京的債后，有剩余的，再給天津法院。

民間假貸和高利貸那就靠后站了。

比如你拍到北京法院處置的這套房子，那天津法院就靠邊站了，這個(gè)能夠忽略。

問(wèn)題是民間假貸和高利貸，他們是不會(huì)按常規(guī)出牌的。

房子你拍成功了，一切手續(xù)都完成了，搬進(jìn)去了，這個(gè)時(shí)分民間假貸的人找不到被執(zhí)行人，只能找到這套房子，那天天來(lái)?yè)v亂，潑油漆。

那就麻煩了。

這個(gè)查詢(xún)首要從法院，銀行征信系統(tǒng)，公證處等當(dāng)?shù)厝胧郑ぷ鳑](méi)有弄清楚，千萬(wàn)不要手癢就去拍了。

別的還有該房子的水電，物管衛(wèi)生等等費(fèi)用，不要小看這筆費(fèi)用，有的房子好多年沒(méi)交過(guò)物管費(fèi)，還有的商鋪什么的，物管費(fèi)一個(gè)月一平米幾十元，拖過(guò)幾年不交，那但是很大一筆錢(qián)哦。

法院是不管這些事的，一句話(huà)“一切費(fèi)用由賣(mài)家承當(dāng)”，職責(zé)悉數(shù)放下。

上面的問(wèn)題都解決了，接著便是重頭戲，稅費(fèi)。

許多拍了房子的同學(xué)，表面上如同占了大廉價(jià)，六折七折就買(mǎi)到了，到房管局過(guò)戶(hù)的時(shí)分，稅費(fèi)最高的花了成交額的40%，我的天呀!最后算下來(lái)比買(mǎi)新房子都貴的多，到那個(gè)時(shí)分進(jìn)退維谷，這時(shí)你就能感覺(jué)到掉在巨坑里邊的酸爽。

首要注意的是個(gè)人所得稅(這中心還包括遺產(chǎn)稅什么的)，個(gè)人所得稅分兩種，先說(shuō)第一種，網(wǎng)上有人拍了一套房子，房子是在一個(gè)年青女孩名下的，這套房子是這女孩爸爸媽媽贈(zèng)與的，到了過(guò)戶(hù)的時(shí)分，贈(zèng)與的房產(chǎn)的個(gè)人所得稅是20%，其他稅費(fèi)別的算。

我的天!100萬(wàn)的房子20%便是20萬(wàn)啊，20萬(wàn)的稅是什么概念!所以這個(gè)狀況再拍前一定要弄清楚啊。

別的一種個(gè)人所得稅是被執(zhí)行人除了這套房子之外還有別的的房產(chǎn)，需求交納3%的個(gè)人所得稅，這個(gè)每個(gè)人都需求交納的。

本來(lái)這些稅都是應(yīng)該由被執(zhí)行人交納的，但是明顯找不到人了，所以法院由來(lái)一句“一切費(fèi)用由賣(mài)家承當(dāng)”，又解說(shuō)清楚了。

契稅3%，別的房產(chǎn)證辦出來(lái)2年以上的免交營(yíng)業(yè)稅，假如沒(méi)有達(dá)到兩年，還得有個(gè)5.6%的營(yíng)業(yè)稅。

所以最廉價(jià)的狀況下應(yīng)該便是11.6%的稅費(fèi)了，這個(gè)也一定要搞清楚。

以上便是在淘寶司法拍賣(mài)中遇到的首要的幾個(gè)大問(wèn)題，這些問(wèn)題，淘寶司法拍賣(mài)給了你一個(gè)月公示期的時(shí)間去鑒別，去預(yù)備。

其他的小問(wèn)題還有許多，什么法院的電話(huà)打十次只能接通一次啊，房管局的冰臉美人愛(ài)理不理啊，跑斷腿辦各式各樣的手續(xù)啊，這些我就不再具體介紹了。

總的來(lái)說(shuō)，淘寶司法拍賣(mài)是一個(gè)很好的渠道，仔細(xì)觀察，漸漸研討，真的能買(mǎi)到很廉價(jià)的房子。

有的朋友在拍賣(mài)進(jìn)程也會(huì)遇到講道理的房東，也很合作的。

上面舉的例子都是比較極點(diǎn)的狀況，能躲過(guò)這些狀況，那就萬(wàn)事大吉了。

別的還有在拍賣(mài)進(jìn)程中，有許多的訣竅和辦法，能盡最大努力去下降最后的成交價(jià)，拍賣(mài)進(jìn)程中經(jīng)常會(huì)看到兩個(gè)人彼此抬價(jià)，最后把成交價(jià)抬高了幾十萬(wàn)的都有，這但是真金白銀拿來(lái)彼此損傷啊，有的時(shí)分咱們是能夠想辦法把這些問(wèn)題避免掉的。

有需求的朋友趕忙去淘寶司法拍賣(mài)看看，時(shí)不待我!淘寶司法拍賣(mài)的房子品種和存在問(wèn)題淘寶司法拍賣(mài)的房子限購(gòu)嗎?

這個(gè)問(wèn)題還有疑問(wèn)的話(huà)，可以加幕.思.城火星老師免費(fèi)咨詢(xún)，微V.信X號(hào)是為: msc496。

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